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【イエマドα資金計画特集STEP3】失敗しない新築マイホームのお金のはなし

「家づくりで何が一番心配か?」と言えば、それはもちろんお金のこと。「新築マイホームに憧れるけれど、お金はきちんと払えるのかしら…?」と不安になりますよね。でもご安心を!安全・確実の資金計画さえ立てておけば大丈夫。一緒に資金計画の立て方を勉強しましょう。 

構成・文◎鈴木キャシー裕子 イラスト◎エダりつこ

2018.10.24/イエマド編集部

STEP3 住宅ローン入門②知っておくと得する知識

住宅ローンを選ぶときに絶対にしてはいけないのは、「目先の返済金額」で決めてしまうこと。確かにお得だけれど、無知なままでいると恐い目にあう「優遇金利」、共働き世帯におすすめのローンの組み方など、一歩踏み込んだことを学びましょう。

恐~いバーゲン金利「優遇金利」に気をつけて!

住宅ローンを借りるときに恐いのが「優遇金利」。これは金利のバーゲンセールです。「バーゲンなら得していいじゃない?」と思ってしまいがちですが、落とし穴があります。優遇金利そのものの説明をする前に、たくさんある金利の名称から知っておきましょう。

 

金利にはまずベースとなる「基準金利」があります。これは市況などと連動していて、「店頭金利」「店頭表示金利」などとも呼ばれます。でも、そんな横並びの金利ではどの金融機関で借りても一緒…となってしまい、市場競争には勝てません。

 

そのため各金融機関が独自に「うちの金利はコレです。お得でしょう?」とバーゲンを行います。それが「優遇金利」。

 

そして、店頭金利から優遇金利を引いた実質的な金利が「適用金利」です。「実効金利」「実質金利」と呼ばれることもあります。

 

なぜ優遇金利が恐いかというと、優遇は大抵の場合、当初の一定期間にしか設定されないからです。バーゲン期間が終わると店頭金利に戻る、あるいは優遇幅(割引幅)が小さくなるのです。

 

つまり、金利がドーンと上がり、返済額も上がってしまうわけです。固定金利型は返済額が一定と前述しましたが、優遇期間が終わると返済額が上がる点は固定型も一緒です。

 

中には「完済までずっと優遇」をうたう金融機関もありますが、金融機関は当然ながら慈善事業ではありません。バーゲンをしても、必ずそのときの損を取り戻す仕組みをつくっているということを忘れないようにしましょう。

 

肝心なのは「A銀行の金利は0・4%だって。すご~いお得!」ではなく、その優遇は「いつまで?」「優遇が終わった金利でも我が家は返済に困らない?」を冷静に比較検討することです。

共働きでいろいろ広がるローンの組み方

以前なら住宅ローンは、夫の収入でまかなえる額で組むのが一般的でした。しかし、最近は女性の社会進出や景気の不透明さなどから共働きの家庭が増え、住宅ローンも夫婦両名で借りるケースが増加しています。

 

夫婦の収入を合算し、一人で借りる場合より借入額を増やせるのが「収入合算」。夫婦別々に借入れをするのが「ペアローン」。そして、夫婦型のローンではありませんが、変動型と固定型を組み合わせてリスク回避を図る「ミックスローン」。それぞれに特徴があるので、賢く適用しましょう。

 

いずれのタイプを選ぶにしろ、大切なのは先を見据えて検討することです。出産にともなう休職や退職など、何かあって夫一人の収入になったときに払っていけるのかなど、細やかな検討が必要になります。

 

※解説中の夫と妻の役割は便宜上の設定です。役割が逆になる場合もあります。

収入合算で一人で借りるより借入額を増やせる

夫婦の収入を合計して借りるため、一人で借りるよりも借入れ額を増やせます。合算できる金額は金融機関ごとに異なります。収入に対して「本人100%+合算者100%」や、「本人100%+合算者50%」など、条件や審査のポイントはさまざまなので、あらかじめ確認が必要です。

 

収入合算には「連帯債務型」と「連帯保証型」の2つがあります。

連帯債務型

<概 要>

主たる債務者(夫)と連帯債務者(妻)が等しく返済義務を負います。金融機関は「いつでもどちらにも」返済を求めることができます。

 

<対応ローン>

フラット35、一部の民間ローン

 

<住宅ローン控除>

夫婦ともに利用可能

連帯保証型

<概 要>

債務者(夫)が何らかの事情で返済できなかったときに、はじめて連帯保証人(妻)が返済責任を負います。連帯債務が「夫婦二人のローン」であるのに対して、連帯保証はあくまで「債務者(夫)一人のローン」です。

 

<対応ローン>

民間ローンの大半

 

<住宅ローン控除>

債務者(夫)のみ

ペアローン それぞれに借りてそれぞれに返済

夫婦が別々にローンを組み、それぞれに返済します。つまり、夫も妻もそれぞれ債務者。加えて妻は夫の、夫は妻の、お互いに連帯保証人になる必要があります。「収入合算」とは違い、「2本の住宅ローン」という考え方です。そのため融資手数料などの諸費用はそれぞれにかかります。

 

<対応ローン>

民間ローン(民間+フラット35も可能)

 

<住宅ローン控除>  

夫婦ともに利用可能 

ミックスローン リスク回避と低金利のいいとこ取り

主に固定型と変動型を併用して借ります。固定型で金利上昇のリスクを回避しつつ、変動型で超低金利のメリットも受けるという考え方。

 

とても魅力的に映りますが、言い換えれば「リスクも減るが、そのかわり受けるメリットも半分」という側面も。二つ別のローンを借りることになるため、融資手数料などの諸費用が倍になる点もデメリットです。

 

※二つのローンは大抵、同じ金融機関から借りなければならないため、自由度は低い。

「繰り上げ返済」を使ってローンを上手に返す方法

ローンの返し方に『上手・下手』なんてあるのでしょうか? それがあるのです。「繰り上げ返済」といって、毎月の返済額とは別に、貯金が貯まったらある程度まとまった金額を返済する仕組みを指します。

 

まずその前に。たとえば35歳の人が3000万円を固定金利型(金利1.7%)35年払いのローンで借り入れたときに、毎月の支払い額や返済総額などがいくらになるのか見てみましょう。

 

・毎月の返済額・・・9万

・返済総額・・・3982万円

・うち支払利息・・・982万円

・完済年齢・・・70歳

 

3000万円借りたつもりだったけれど、最終的な返済額は3980万円強。利息はほぼ1000万円です。

 

どうですか? できれば払う利息を減らしたいし、定年までに完済したいのが本音でしょう。かといって返済期間を短くすれば毎月の返済額が増えてしまい、家計を圧迫しかねません。

期間を短縮するタイプはお得感が大きく◎

そんな場合におすすめなのが「繰り上げ返済」。月に3万円ずつ貯金をするとして、1年で36万円、3年で100万円強が貯まります。それを繰り上げ返済に回すと、その額は元金の支払いにあてられ、利息をぐっと減らすことができます。

 

タイプは2種類。「期間を短縮」するタイプと、「返済額を軽減」するタイプです。同じ繰り上げ返済をするなら、前者の「期間短縮」型のほうが効果は大きく、得と言えます。

 

ただし返済総額を減らしたいからと、むやみに繰り上げ返済をするのはNG。繰り上げ返済にはその都度手数料がかかることが多く、また手元に貯金がなくなってしまっては、万が一の際に困ります。あくまで貯金と家計に余裕がある場合のテクニックと覚えておいてください。

 

いかがでしたか?住宅ローンについて一歩踏み込んで解説しましたが、どれも知っておくと後々に得することができる知識です。

 

次回は、いよいよ家の予算を出す準備に入ります。無理のないローン返済をしていくための家計簿の付け方をわかりやすく解説していきます。資金計画の立て方を学んで、理想の家を建てましょう!