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ieMADO[イエマド] TOPページ > 特集 > 【イエマドα資金計画特集STEP2】 失敗しない新築マイホームのお金のはなし

【イエマドα資金計画特集STEP2】
失敗しない新築マイホームのお金のはなし

「家づくりで何が一番心配か?」と言えば、それはもちろんお金のこと。「新築マイホームに憧れるけれど、お金はきちんと払えるのかしら…?」と不安になりますよね。でもご安心を!安全・確実の資金計画さえ立てておけば大丈夫。一緒に資金計画の立て方を勉強しましょう。 
2018.09.12/イエマド編集部

STEP2 住宅ローン入門① 本当に本当の基礎知識

住宅ローンには三千種とも五千種とも言われるほど、たくさんの種類があります。加えて難しい言葉に、細かい数字…。苦手意識を抱いている人も多いことでしょう。でも、仕組みや金利タイプなどの基本を押さえると、ぐっとわかりやすくなるんです。

住宅ローンは「金融商品」 金利は「商品の対価」

家を建てるときに、誰もがポンと総額を現金払いできればいいのでしょうが、数千万円もする家や土地の費用をすべて手持ちのお金でまかなえる人は多くありません。ほとんどの人は住宅ローンを利用し、月々の返済をしていくことになります。

住宅ローンは、金利が特別に低く抑えられたお得なローン。教育ローンやマイカーローンなどに比べて断然金利が低いのです。なぜでしょうか? 自宅は暮らしの拠り所、借金のかたに取り上げられたら困ってしまいます。だからなんとしても返済を頑張りますよね。貸す側もそれがわかっているので、借りてもらいやすいように金利を抑えているのです。

それだけに住宅ローンの条件は厳格。「あくまで個人」が「自宅の購入用」に借りる場合のみと、対象と目的が限られています。

「借金」という面でばかり語られがちですが、実は住宅ローンは、自宅購入用のお金を金融機関が融通してあげる「サービス」でもあります。つまり、貸す側にとっても借りる側にとっても、住宅ローンは「商品」。

商品だから(借入額以外にも)対価が必要で、それが「金利」や「利息」と呼ばれるもの。要するに「金利=ローンを利用する費用」ということ。だからこそ、ローンを売る金融機関によって金利はいろいろに設定されているのです。

住宅ローンのお金は誰が貸してくれるの?

住宅ローンの貸し手は、民間や公的なものなどさまざま。民間の代表選手は銀行です。ほかに信用金庫やJA(農協)、クレジット会社や生命保険会社など。それぞれが独自の利率やサービスをうたって貸し出しています。

一方、公的ローンの代表格といえば、住宅金融支援機構が行っているフラット35。これは住宅金融支援機構が各金融機関と提携することで成り立っています。そのため公的ローンとはいえ、金融機関がそれぞれに金利や融資条件を設定しています。

また、財形住宅融資も公的ローンの一つ。サラリーマンなら耳にしたことがあるのでは? 勤務先に「財形貯蓄」の制度があり、あなたが利用していれば、会社やその福利厚生会社を通じて住宅ローンを融資してもらうことができます。

貸出機関や金利の型・利率などによって、住宅ローンは三千種とも五千種とも言われるほど種類があります。それに、それぞれにメリット・デメリットがあるため、「このローンなら絶対にお得」「絶対に安心」はあり得ません。

それぞれのローンの長所・短所や、金利を含めた支払い総額などをしっかり比較検討して、我が家のライフスタイルや家族構成、財政状態に合った最適なローンを探しましょう。

「建築価格=返済総額」ではない

住宅ローンでは、借り入れた元金に利息を加えた額を毎月返済します。利息は、毎月のローン残高(元金)に月利(年利÷12)をかけて計算します。つまり何十年とかけて返済していく「返済総額」は「建築価格」より膨らみます。住宅ローンは返済総額のことまで考えて選びましょう。

借入額と利息の密接な関係

元金である借入金が少ないほど支払う利息は少なくてすみ、従って返済総額も少なくなります。上図のように家の土台(元金)が小さいと、比例して2階部分(利息)も小さいわけです。

同じ金額を住宅ローンで借りても、返済期間が長いと毎月の返済額は少なくてすみます。そのかわり利息がのる期間も長くなるため、返済総額は増えてしまいます。返済期間は最長35年が一般的。

金利のタイプは大別すると2種類

金利がずっと同じ「固定金利型」

返済期間の初めから終わりまで金利が一定。同じ時期の変動型(左)に比べて、金利自体は高めに設定されていますが、ローリスク・ローリターンで安定した返済が望めます。フラット35が代表的。

<メリット・デメリット>
◎毎月同額返済だから計画が立てやすい
×世の中の金利が下がると損をした気に

<こんな家庭にいいかも>
何より安定した返済が魅力。「返済額が上がると家計が厳しい」「まだ子供が小さく、教育費などの出費がかかりそう」という家庭に。

景気によって変わる「変動金利型」

世の好況・不況などによって金利が変動します。同じ時期の固定型(右)に比べて当初の金利は低めであるため、お得に感じますが、景気の波を受けやすく、総じてハイリスク・ハイリターンです。

<メリット・デメリット>
◎同じ時期の固定型より金利が低め
×好況で高金利になると返済がキツくなる

<こんな家庭にいいかも>
共働きなどで収入や貯蓄に余裕がある家庭に。金利が上がったら借り換えなども視野に入れると良く、そのためには金融知識があるとベター。

これは変動型の一種「固定金利特約型」

3年、5年、10年など一定期間だけ金利が固定されているタイプ。固定期間終了の時点で、変動金利に移るか、別の固定金利特約型かを再度選びます。「3年固定」などと呼ばれるため誤解を受けやすいですが、れっきとした変動型の一種です。

また、変動型ともども優遇金利(一種の割引)が付くことが多く、お得感が大きいものの、それは当初だけ。優遇が解除されると一気に金利が上がって慌てるケースが。別名「固定期間選択型」。

どの金利タイプにもメリットとデメリットが

住宅ローンの金利には、まず大きく分けて2つのタイプがあります。金利が一定の「固定型」と、時勢に合わせて金利が上下動する「変動型」です。「固定型」は金利が変わらないので毎月の返済額も一定です。一方で「変動型」は、金利とともに返済額も上下動。だからローンのタイプは慎重に選ばないとなりません。

どちらの金利タイプにも長所と短所があり、それぞれにリスクを抱えています。簡単に言うと、返済額が安定している「固定型」は、その分金利が高めなので割高感が否めません。対して「変動型」は、上下動リスクを負う代わりに金利が低めに設定されているという具合です。 

実はもう一つ、「変動型」から派生した変則タイプである「固定金利特約型」というものもあります。これは3年、5年など、最初の一定期間は固定金利が採用されるもの。固定と変動をミックスしたような仕組みであることから、金利もその中間くらいに設定されています。

金利はまだまだ最低水準借り手にやさしい時代

上の図のように、一般的に金利の水準は、固定型>特約型>変動型の順に高く、逆に金利上昇のリスクは、固定型<特約型<変動型と上がっていきます。
となると「結局どれがいいの?」と頭を抱えてしまうでしょう。

日銀のマイナス金利などの影響もあり、ここ数年、住宅ローンの金利は史上空前の最低水準を記録しています。

変動型を選択し、思いきり低金利の恩恵に預かるのも一手。また、超低金利時代だからこそ、変動型より金利は高いものの上昇を心配しなくていい固定型を選ぶという手もアリ。メリット・デメリットを知り、我が家の家計に合ったものを選びましょう。

ただし、変動型を選ぶ場合は、金利上昇のリスクに備え、対策を打てるだけの金融知識を持っておく覚悟も必要です。

いかがでしたか?
なんだか恐いと思っていた住宅ローンも、基本の仕組みを押さえるだけでぐっとわかりやすくなったでしょうか?

次回は、住宅ローンについて一歩踏み込み、知っておくと得する知識についてわかりやすく解説していきます。
 
資金計画の立て方を学んで、理想の家を建てましょう!

構成・文◎鈴木キャシー裕子
イラスト◎エダりつこ